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第一部分、概述

1、项目名称

    项目名称：湛江住宅专项维修资金管理系统

第二部分、需求分析

1、  可行性分析

针对湛江市商业银行和湛江市房管局提出的需求，我们推荐使用B/S架构软件进行管理，这样可以极大的降低使用成本，后期维修护也更为方便，同时有利于专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的目的，资金的使用和管理更加便捷，通过互联网，将业主、开发商、银行、管理部门、物业及其它相关行业部门有机的联合起来，实现信息传递，数据共享、资金使用公开化透明化，提高政府管理公信度。

2、总体设计

一、项目规划

湛江住宅专项维修资金管理系统是一个典型的php开发应用程序，由前台维修资金查询网页、物业服务公司查询和维修资金业务后台管理三部分组成。

1、前台维修资金查询：

发布维修资金最新文档供网友查看，业主可通过查询登陆维修资金等。

2、物业公司查询：

物业公司通过USB-KEY登陆物业服务公司管理界面，可对物业公司所管辖的小区、楼栋、业主进行查询、统计、并打印催缴通知。

3、维修资金业务后台管理：

该部分主要是根据业务的不同对维修资金进行批量操作、收缴、使用、统计、查询等。

二、运行环境规定

（1）．环境要求

（2）、开发工具

操作系统：Windows 2003 server Apache 2.2.11
PHP版本：php 5.2.1

Mysql版本：mysql 5.0.37

Zend版本：ZendOptimizer 3.2.6

phpMyAdmin版本：phpMyAdmin 2.10.0.2
开发工具       Myeclipse、Adobe Dreamweaver cs3、Adobe Flash cs3

Adobe Photoshop cs3

（3）功能分析功能层次图

3、功能模块

4、权限分配

5、系统流程

一、权限管理

所有工作在同一平台中完成，根据不同的职能，划分不同的用户群组（如银行、房管局、开发商、物管公司、业主委员会等），针对不同的用户群组分配不同的权限，通过对权限的控制达到协同办公的目的。

二、房屋资料管理

房屋（业主）是整个系统管理的基础，所有的资金缴存、使用、划拨都将以房屋（业主）为基准。小区、楼栋、房屋是根、枝、叶的关系。可以对房屋过户、退伙（拆迁、灭失）处理。

三、资金缴存

资金缴存有个人缴存、单位（开发商、物管公司、业委会）缴存、物业收益缴交再冲抵、开发商代收批量导入四种方式，同时提供续交的方式。

四、资金管理

资金管理有使用申报、使用审批、使用划拨、利息结转、资金退伙、资金纠错六大功能模块。资金的使用有申报、初审、核帐（检查账面余额）、勘察、审批（支持预分摊、个人账面余额不足打印交款通知）、验收、划拨（下账）。

利息结转分正常结息和补档结息两种方式。对于已收缴的资金没有上账计息的，在补录之后可以追加计息。正常结息是指在正常的利息结算日进行结息。

对于拆迁或灭失的房屋可以进行退伙处理。将房屋账面余额退还给业主，退伙之前将进行计息，同时删除房屋档案。

五、综合查询

综合查询功能提供小区账面、楼栋账面、个人账面缴交、使用、计息详细信息，同时可以输出报表。也可以查询退伙记录、过户记录。

六、报表与打印

系统所有数据都可以输出EXECEL报表，同时支持打印及套打。支持个性化报表定制。

6、修改需求分析

一、业务部分

1、  对湛江市98年前的房屋，按月缴存的方式，增加一个按月缴存的方式，设定了按月缴存标准后，能够每月自动产生应缴（即欠款），按物业服务区域打印出催交通知单，在通知单最下方物业服务单位能自己设定条款、提示等，能够选择是否打印出欠款业主姓名等。

2、  在小区设置一个公用账号，缴存户按比例, 提出一定金额放在公用账号里，按照按缴交款比例或固定金额从缴交用户中扣除。备注：当业主余额为负时，下次缴交时，首先将欠款（负值）补齐，然后再根据应缴，缴交剩余的金额。

3、  对物业服务单位增值收益部分，设置上账到小区，然后按缴交款比例可以分摊到户。

4、  使用申报的流程，参与使用分摊时，如果该户金额不够分摊时，可以先从小区公用账号里先支取，打印出欠款通知单，待该户缴存后，再归集相应金额到公用账号。

5、  对于协议缴交业主信息里，增加一个银行账号,当业主通过转账缴交维修资金时，银行可以导出其账号和扣取金额，直接导入本系统中按缴交处理。

6、  每个业主增加一个检索代码。

7、  使用申报里增加施工单位账号，开户行。

二、维修资金门户网站部分

1.  建立的维修资金门户网站，在业主查询时，屏蔽掉业主姓名等信息。

2.  能够发布相关政策和相关文档。

三、权限分配部分

1.  物业管理服务单位可以进入参与，输入管辖内的房屋信息资料，打印欠款通知单、列表单，可以入缴存明细。

四、关于界面、名词名称

1.  登录界面参考北京住宅专项维修资金界面，软件名称:湛江市住宅专项维修资金管理系统

2.  软件里“基金”改为“资金”,“物业管理单位”改为“物业服务单位”。